Типы домов

Кирпичные дома

Керамический кирпич – стратегический материал для городского строительства. Из него строились и дореволюционные дома (так называемый старый фонд), и сталинские, а также типовые брежневки. В послевоенный период в разных регионах строили типовые «серийные» дома общесоюзных и региональных серий из силикатного и керамического кирпича.

Кирпич по праву считается самым долговечным строительным материалом. К примеру, нормативный срок службы некоторых «сталинок» и кирпичных домов дореволюционной постройки составляет 150 лет. По этой причине жилым домам, разменявшим столетие, службами технической инвентаризации, как правило, «приписана» степень износа, близкая к «аварийному» значению 70%. Но на практике степень сохранности таких зданий может быть самой разной – она зависит и от качества строительства, и от условий эксплуатации. Поэтому, приобретая квартиру в «старинном» кирпичном доме, его реальное состояние всегда необходимо оценивать на месте, и желательно – с привлечением специалистов.
Широкое внедрение в практику жилищного строительства не требующего высокотемпературного обжига силикатного кирпича в послевоенный период было обусловлено в первую очередь дефицитом энергомощностей. При этом силикатный кирпич имеет более высокое влагопоглощение, а потому нуждается в штукатурке. Между тем в годы, когда жилищное строительство велось авральными темпами, строители и проектировщики об этом «забыли», поэтому дома из силикатного кирпича изнашиваются быстрее и имеют меньший нормативный срок службы.

Среди домов, которые возводились по индивидуальным проектам в советское время, можно выделить объекты нового строительства в районах дореволюционной застройки, кирпичные «дома-вставки» в микрорайонах, застраиваемых панельными домами, а также многоподъездные дома, как правило, выходящие на парадные магистрали. Среди таких строений значительный процент составляют дома жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Стандартные планировки квартир соответствуют требованиям того или иного периода, в котором производилась застройка.

Керамический кирпич остается стратегическим материалом и по сей день, однако в рыночный период застройщики идут по пути снижения материалоемкости строительства. Поэтому основным видом строительной керамики в XXI веке стал уже не «классический» кирпич, а поризованные керамические блоки. К тому же в подавляющем большинстве случаев современные дома по большей части относятся к категории кирпично-монолитных, причем удельный вес монолитных конструкций год от года растет, а полуметровую кирпичную кладку в наши времена заменяют более легкими – с прослойкой утеплителя на основе пенополистирола или аналога.

Поэтому классические жилые здания с массивными кирпичными стенами – сегодня объект не типовой, а «штучный», такие дома строятся преимущественно в малоэтажных районах, а также при точечном строительстве в районах старой застройки и позиционируются как минимум в качестве строений бизнес-класса. К категории кирпичных домов относятся также строения из крупноформатных поризованных керамических блоков. Для фасадной отделки в них используется лицевой кирпич разных расцветок и фактур.
Кирпичные дома отличаются благоприятными теплофизическими свойствами, они медленно остывают к зиме и сохраняют прохладу летом. Качество межквартирной звукоизоляции зависит от того, из каких материалов возводились перегородки и внутренние стены. Любое массивное кирпичное здание требует качественного фундамента. Поэтому просчеты и ошибки при фундаментных работах приводят к ускоренному износу строения. При покупке квартиры в кирпичном доме на вторичном рынке следует обращать внимание на трещины по фасаду и на внутренних стенах. Если они свежие, их много, они параллельны или расходятся, подобно ветвям дерева, следует проявить осторожность.

Кирпично-монолитные дома

С первой половины 1990-х годов монолитное домостроение – это основная технология, применяемая при строительстве каркасов многоквартирных жилых зданий. Строительство производится при помощи сборно-разборных переставных опалубок, в которые заливают бетонный раствор. Монолитные технологии домостроения позволяют делать здания практически без ограничений по этажности.

Поэтому в основе большинства современных домов с числом этажей больше десяти – монолитный конструктив. Главный плюс технологии – практически не ограниченная свобода выбора планировочных решений. Отсюда и широкое разнообразие современных квартирных планировок: это могут быть и скромная студия 27 кв. м, и двухуровневые апартаменты, и пентхаус с выходом на эксплуатируемую кровлю.

Материал наружного стенового ограждения, не несущего вертикальной нагрузки, может быть любым: от того же бетонного монолита, утепленного пенополистиролом, и ячеистых бетонов до кирпича и крупноформатных поризованных блоков. Наружная облицовка также может быть любой: лицевой кирпич, штукатурные фасадные системы, керамогранит. Подавляющее большинство современных кирпичных домов также являются кирпично-монолитными, однако в них может быть разный «удельный вес» кирпича или монолита. Соответственно, эта пропорция позволяет застройщикам позиционировать свои дома как «кирпично-монолитные» либо как собственно «кирпичные». Но и в последнем случае в основе здания, как правило, имеются монолитный каркас и перекрытия.

Кирпично-монолитные дома унаследовали и плюсы, и «детские болезни» новой для российского рынка технологии. Поэтому при всех плюсах (главный из которых – широкий выбор планировочных решений) в зданиях, построенных на ее основе, имеются и серьезные минусы. В частности, в домах разных периодов постройки (преимущественно в прошлых десятилетиях, когда контроль за качеством строительства был ослаблен) встречаются «завалы» и перекосы из-за неправильного монтажа опалубок, иногда – дефекты заливки бетона. Как правило, такие дефекты не представляют опасности, хотя и затрудняют отделочные работы.

Керамический кирпич считается одним из самых долговечных строительных материалов. Однако качество фасадной отделки современных кирпично-монолитных домов может сильно разниться. Среди монолитно-кирпичных домов последнего времени уже встречаются здания, фасады которых требуют косметического ремонта. Подавляющее большинство монолитных и кирпично-монолитных домов прежних лет постройки сдавались покупателям без внутренней отделки – она отдавалась на откуп первичному покупателю, поэтому, приобретая такую квартиру на вторичном рынке, следует иметь в виду, что ее качество может сильно разниться. А широкая свобода планировочных решений порой оборачивается появлением квартир не слишком ликвидных на вторичном квартирном рынке планировок, сделанных первичным приобретателем «под себя». Следует иметь в виду, что беспроблемная перепланировка в квартире с высоким удельным весом «монолита» (то есть когда внутриквартирные перегородки – тоже монолитные) возможна только на стадии строительства.

Еще одна проблема монолита – неважная звукоизоляция. Но если акустические шумы (такие как громко работающий телевизор) можно компенсировать за счет качественной внутренней отделки, то основная неприятность, которая никак «не лечится», восприятие ударных шумов: звук работающего перфоратора или мощной акустической системы легко распространяется по этажам.

Панельные (панельно-монолитные) дома

Начало массового крупнопанельного домостроения в СССР пришлось на конец 1950-х годов. Масштабную задачу обеспечения граждан жильем возложили на предприятия-гиганты – домостроительные комбинаты (ДСК), которые вводились в строй и в городских, и в сельских районах СССР начиная с 1959 года.
Сегодня известны пять поколений панельных домов. Первое – преимущественно пятиэтажные дома первых индустриальных серий, так называемые хрущевки.

Основу их проектирования положили СНиПы образца 1957 года. Нормативы образца 1957 года, которые брались на вооружение, предусматривали высоту жилого помещения от пола до потолка 2,5 м, миниатюрные, от 4,5 кв. м, кухни, допускали устройство смежных комнат и совмещенных санузлов.

Основу проектирования панельных домов второго поколения, брежневок, положили нормативы 1963 года, предполагающие строительство «домов улучшенных планировок» (в частности, минимальные площади кухонь увеличили с 4,5 до 7 кв. м). В реальной практике, вплоть до начала 1970-х, в ряде регионов продолжали строиться панельные пятиэтажные дома «хрущевского» поколения, однако основная застройка городских микрорайонов в тот период «подросла» с пяти до девяти этажей, в таких домах появились лифты и мусоропровод.

К третьему поколению крупнопанельных домов относят проекты с блок-секционными принципами планирования – своего рода «мебельными гарнитурами» из типовых домов разных конфигураций и этажности, а также типовыми объектами соцкультбыта, позволявшими «обставлять» однотипными постройками новые микрорайоны. Однако планировки квартир и фасады зданий разнообразием по-прежнему не отличались.

Строительство крупносекционных жилых зданий четвертого поколения началось в 1970-е годы. Улучшенные по сравнению с предыдущими поколениями планировки предполагали кухни от 9 кв. м, отказ от комнат площадью меньше 10 кв. м. В некоторых домах высота этажа увеличилась до 2,7 м. В домах с числом этажей больше девяти в этот период предусматривалось два лифта, один из которых – грузовой, повышенной вместительности. В этом случае обычно проектировалась черная лестница с проходом через балкон. К четвертому поколению также относятся некоторые «сельские» серии – преимущественно пятиэтажные дома улучшенных планировок.

В «рыночный» период панельные дома также продолжали строиться, но технология крупнопанельного полносборного домостроения была вытеснена монолитно-панельным домостроением, позволившим увеличить этажность до 20 этажей и выше, а также создавать дома с квартирами нестандартных планировок. Дома, которые возводились с середины 1990-х, по большей части относятся к категории монолитно-панельных. В этом случае роль домостроительных крупнопанельных производств сводится к поставке на стройку собственно наружных стеновых панелей и стандартных железобетонных конструкций, например элементов лестничных маршей. Поэтому большинство домов, которые строились в обозначенный период и позиционировались как панельные, как правило, имеют монолитный конструктив.

Деревянные дома

На рынке недвижимости разных регионов представлены квартиры в деревянных домах. Такие объекты могут иметь разное происхождение: дореволюционные усадьбы и дачи, в советский период заселенные коммунальным способом, дома послевоенной постройки, ведомственное жилье Министерства обороны, бывших колхозов, совхозов и предприятий. Со второй половины 1950-х годов, когда был взят курс на индустриальное домостроение, многоквартирные деревянные дома в СССР практически не строились.

В «усадебных» дореволюционных домах встречаются многокомнатные квартиры, заселенные коммунальным способом. Ведомственные послевоенные деревянные дома в сельских районах, как правило, имеют нежилой чердак, а также одну либо две квартиры на этаже. В городских районах предложения приобрести квартиру или комнату в деревянном доме встречаются редко. В большинстве случаев это ведомственный или маневренный жилищный фонд, квартиры зачастую не подлежат приватизации, пребывают в ветхом состоянии, но при этом годами могут ждать расселения. Дореволюционные деревянные дома, как правило, рубленые. Однако среди построек послевоенного восстановительного периода встречаются всевозможные каркасно-засыпные бараки.
Одноэтажные деревянные дома, в которых предлагаются квартиры, как правило, на две семьи – с отдельными входами и небольшими приусадебными участками. И чаще всего в этом случае предмет продажи – не квартира, а доля собственности на строение и участок (скорее всего, в данном случае речь идет о старом индивидуальном доме, поделенном наследниками).

В том, что касается привычных городскому жителю сантехнических удобств, то для деревянного дома возможен широкий спектр вариантов: от полного их отсутствия (водоразборная колонка, колодец, туалет во дворе) до полноценного центрального отопления и водоснабжения. Газоснабжение также может быть центральным и «балонным». Попадаются и такие варианты, как дровяная колонка, печное отопление. При отсутствии возможности подключения к коммунальным сетям владельцы такой недвижимости решают вопросы коммунальных удобств самостоятельно: устанавливают душевые кабины, газовые водонагревательные колонки, делают канализационные септики, комплектуют колодцы насосными станциями. Однако иногда улучшения проводятся с нарушениями строительных, санитарных и пожарных норм и не отражаются в паспорте объекта недвижимости.

При покупке квартиры в деревянном доме следует быть особенно внимательным: большинство из них – со значительным процентом износа. Для владельцев и нанимателей подобных объектов действуют региональные программы расселения жителей ветхого и аварийного жилищного фонда. Самые проблемные места таких домов – старые ленточные фундаменты, нижние венцы срубов, кровельные конструкции, междуэтажные перекрытия. Вторая проблема деревянного дома – высокая пожароопасность. Соответственно, если это «коммунальный» дом, то он должен быть оборудован средствами пожаротушения. Дореволюционные деревянные дома часто пребывают в лучшем состоянии, нежели послевоенные, которые наспех возводили из сырого леса.