Семейная ипотека стала доступной для вторички

С 1 апреля (и это не шутка!) российский рынок недвижимости уже не будет прежним: субсидируемая государством ипотека под 6 % распространится на вторичное жилье. Правда, относится это только к тем городам, где почти не ведется строительство. Есть и другие условия кредитования – некоторые из которых вызывают у экспертов скепсис.

Уравнение с неизвестными

Поручение расширить программу семейной ипотеки на вторичный рынок исходило, напомним, лично от президента РФ Владимира Путина. Официально это прозвучало 20 декабря 2024 года на заседании Госсовета по вопросам поддержки семей, однако подобные разговоры в высоких кабинетах велись уже несколько лет. И вот наконец-то в дискуссии поставлена точка: получить семейную ипотеку теперь можно и для покупки вторичного жилья.

При этом данное решение государства вызывает столько вопросов, что эксперты уже окрестили инициативу «уравнением со многими неизвестными». Неоднозначность программы связана, как легко догадаться, с ее условиями.

Так, приобрести жилье можно в многоквартирном доме, который не считается аварийным и построен не позднее 2005 года. Это может стать серьезным камнем преткновения в благородном деле адресной помощи населению. Дело в том, что во многих малых городах не просто нет новостроек – там не возводили жилье со времен СССР. А со старым фондом банки, похоже, связываться не хотят.

Портал «Мир квартир» изучил, в каких регионах продается меньше всего квартир в новостройках (имеются в виду дома не старше 20 лет, подходящие под условия семейной ипотеки для вторички). Выяснилось, что, например, в Чукотском автономном округе подобных объявлений ноль, в Магаданской области и Ямало-Ненецком АО – четыре и пять соответственно. В Бурятии, Мордовии, Забайкальском крае, Тамбовской области, на Алтае и в ряде других субъектов выбор у потенциальных участников программы также будет весьма скудным. Вряд ли такое распределение благ по территории страны можно назвать справедливым.

Запрет на зависимость

Следующее требование программы касается запрета приобретать квартиру у взаимозависимых лиц. Согласно Налоговому кодексу РФ (глава 3, статья 20) к таковым относятся «компании, индивидуальные предприниматели и физические лица, отношения между которыми могут влиять на условия и результаты сделок между ними и экономические результаты их деятельности». Считается, что подобные лица могут намеренно завышать или занижать расходы или доходы и таким образом уклоняться от налогов, поэтому соответствующие сделки проверяют особенно тщательно.

Иными словами, приобретать вторичные квартиры по льготной ставке можно только у совершенно посторонних людей либо организаций. На отработку этого механизма понадобится некоторое время. И еще один момент – это все-таки сделка не на первичном рынке, где все предельно четко, а на вторичном, где переговоры о сумме и условиях покупки проходят иначе. Это тоже потребует временных затрат и определенной организации. Так что бум сделок по новой программе вряд ли начнется прямо сейчас.

И последнее важное правило: одна льготная ипотека в одни руки. Например, если человек когда-то уже получал льготный кредит на первичное жилье, то семейная ипотека на вторичку ему не светит. Даже если банк такой заем случайно выдаст, то все тайное вскоре станет явным. И тогда банк либо потребует досрочно погасить всю ссуду, либо поднимет ставку до рыночной – а это 28–30 % против льготных 6 %. Так что лучше не рисковать.

Прогнозы экспертов

В Москве и Петербурге, понятное дело, строится больше двух многоквартирных домов, поэтому данная инициатива к этим городам не относится. И все же может ли это отразиться на рынках двух столиц? Например, поспособствовать оттоку «понаехавшего» из провинции населения? Какие еще могут быть последствия такого решения? Вот что говорят по этому поводу девелоперы и риелторы.

Екатерина Красавина, директор по маркетингу DBC Construction:

– Скорее всего, данное решение будет использоваться как инвест-инструмент. Учитывая резкий рост внутреннего туризма и появившийся интерес к отдаленным локациям, а также то, что вторичное жилье в таких городах обычно находится в историческом центре, полагаю, что квартиры будут выкупаться с целью последующей сдачи в аренду. Данный инструмент, с одной стороны, позволит реанимировать фонд зданий, которые представляют культурную ценность, и даст им вторую жизнь, предоставив дополнительный доход владельцам и членам их семей, с другой – не перегреет ипотеку, так как, в отличие от льготной, она имеет ограничения.

Валерия Шулева, руководитель проекта по работе с банками федерального девелопера «Железно»:

– Возможно, некоторые люди захотят вернуться в свои регионы, но ожидать большого потока не стоит, так как в города-миллионники едут зарабатывать либо тешить амбиции. Если часть населения начнет рассматривать переезд в другие города, то снизится спрос на недвижимость в столицах. Возможен, однако, и обратный эффект, поскольку продать свою недвижимость в регионе с более выгодной ставкой будет проще и быстрее без потери в стоимости квартиры.

Циала Биниашвили, руководитель отдела заботы о клиентах АН «КоридорЪ»:

– На мой взгляд, это никак существенно не отразится на рынках недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Оттока семей из этих городов точно не будет: мало кто захочет уехать только из-за ипотеки из комфортных миллионников. В большей степени такая норма отразится на вторичном рынке малых городов, где она будет применяться, так как это позволит улучшить жилищные условия семьям с детьми. Для таких городов это хорошая инициатива, особенно там, где остался в основном старый жилищный фонд. Надеюсь, что «семейка» поможет привлечь внимание застройщиков и властей к такой проблеме, как обновление жилищного фонда, и заняться комплексным развитием территорий в регионах.

Кроме того, может произойти переоценка стоимости вторичного жилья в городах, где распространена семейная ипотека, что повлечет повышение цен на квартиры. Также это может привлечь денежные средства в эти регионы и, как следствие, повысить интерес к развитию строительной отрасли там, где это необходимо в нынешней ситуации.

Леонид Зайкин, руководитель отдела развития финансовых продуктов компании «Самолет Плюс»:

– Программа семейной ипотеки на вторичное жилье не окажет заметного влияния на рынки Москвы и Петербурга. Объяснение достаточно простое: у этих рынков – своя аудитория, довольно специфичная. Это обеспеченные клиенты, зачастую выходцы из регионов, с хорошим уровнем дохода, планирующие покупку недвижимости в крупных городах с определенной целью. Например, для переезда, для инвестиций, для детей, приезжающих учиться.

Семейная ипотека на вторичку запускается в основном в малых городах – часто с населением менее 300 тысяч человек, где среднего уровня доходов недостаточно для покупки квартиры в столицах. Переезд в столицы для большинства жителей таких городов неактуален. Как правило, люди из провинции рассматривают покупку новой квартиры либо в более комфортном районе соседнего города, либо в центре региона. К примеру, деньги от продажи квартиры в малом городе можно использовать на первоначальный взнос на новостройку в региональном центре. При этом оплачивать ипотеку на квартиру в Петербурге и Москве при нынешних ставках по ипотеке и ценах на квартиры для жителя малого города со средней зарплатой будет затруднительно.

Можно ожидать, что в малых городах произойдет небольшой сдвиг спроса внутри местного рынка. Но эффект будет ограниченным. В масштабах страны – это локальное, точечное решение, рассчитанное примерно на 20 миллионов человек в 900 небольших населенных пунктах.

31.03.2025 10:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от pch.vector на Freepik